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Cómo calcular si un piso es caro o barato

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23/01/2016 - 09:29

¿Estás pensando en comprar un piso o casa? Quizás esta información te interese.

Cuando pensamos en comprar una vivienda, siempre nos preguntamos si el inmueble que queremos comprar tiene un precio justo o, por el contrario, es más cara de lo que debería ser. 

Para que no te den gato por liebre, en Computer Hoy te explicamos una fórmula con la que podrás calcular si un piso es caro o barato.

Después de realizar estos cálculos debes tener en cuenta que esto es una aproximación, ya que el precio puede aumentar o disminuir en función de las características de la casa en concreto.

Aún así, ya os adelantamos que el quid de la cuestión está en el PER (Price Earnings Ratio). 

[Fuente:Bankinter]

Rentabilidad Bruta por Alquiler

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Lo primero que tenemos que hacer para saber si un piso es caro o barato es calcular es lo que se conoce por Rentabilidad Bruta por Alquiler.

Esto es el porcentaje de dividir el dinero anual que nos costaría alquilar la vivienda entre el precio de venta del piso. 

Por ejemplo, pongamos que la casa que queremos comprar vale 120.000 euros y que se alquila por 12.000 euros al año (1000 euros/mes). 

Si dividimos 12.000 entre 120.000 y lo multiplicamos por 100, nos daría un 10%.

Es decir: (12.000/120.000) x 100 = 10%

Equilibrio entre el precio de alquiler y venta

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Si tuviéramos dos de las tres cifras anteriores (PER, precio de alquiler o precio de venta) podríamos calcular la que nos falta.

Como el Banco de España nos ofrece el dato de la rentabilidad bruta de alquiler de toda España, sólo nos falta tener un dato fiable de alquiler o venta para poder calcular una aproximación. 

La rentabilidad bruta de alquilar una vivienda en España al cierre del primer trimestre de 2015 es del 4,6%. Esto es igual que decir que el PER es 21,7 años (260 meses).

De esta forma, bastaría con multiplicar el precio del alquiler al mes (en nuestro caso 1.000 euros) por 260 meses para obtener un precio de venta aproximado. Nos daría un precio de 260.000. Es decir, si a nosotros nos lo vendían por 120.000 euros, hemos encontrado un chollo.

Pongamos otro ejemplo. Imaginemos que queremos alquilar una casa que vale 400.000 euros. Para saber qué precio tendríamos que pagar para que fuera justo, sólo tendríamos que dividir 400.000 entre 260, y nos daría 1.538 euros.

Es importante saber que el PER varía, así que hay tener estos cálculos actualizados.

Según Bankinter, la tabla de equivalencia con respecto al segundo trimestre de 2015 sería esta:

Tabla precio de alquiler / precio de compra

  • 300 euros / 79.200 euros
  • 400 euros / 106.600 euros
  • 500 euros / 132.000 euros
  • 600 euros / 158.400 euros
  • 700 euros / 184.800 euros
  • 800 euros / 211.200 euros
  • 900 euros / 237.600 euros
  • 1.000 euros / 264.000 euros
  • 1.100 euros / 290.400 euros
  • 1.200 euros / 316.800 euros
  • 1.300 euros / 343.200 euros
  • 1.400 euros / 369.600 euros
  • 1.500 euros / 396.000 euros
  • 1.600 euros / 422.400 euros
  • 1.700 euros / 448.800 euros
  • 1.800 euros / 475.200 euros
  • 1.900 euros / 501.600 euros
  • 2.000 euros / 528.000 euros
  • 2.100 euros / 554.400 euros
  • 2.200 euros / 580.800 euros
  • 2.300 euros / 607.200 euros
  • 2.400 euros / 633.600 euros
  • 2.500 euros / 660.000 euros
  • 2.600 euros / 686.400 euros
  • 2.700 euros / 712.800 euros
  • 2.800 euros / 739.200 euros
  • 2.900 euros / 765.600 euros
  • 3.000 euros / 792.000 euros

También hay que tener en cuenta que, cuanto más bajo sea el PER de una vivienda con respecto a la media española, mejor será comprarla. Por el contrario, cuando más alto sea, te conviene vivir allí de alquiler. 

Por ejemplo, si te ofrecen comprar una casa por 300.000 euros y alquilarla por 1.000 euros/mes, sólo tendrás que dividir 300.000 entre 1.000. El resultado es 30. Como es mayor que 21,7, nos conviene estar en ella de alquiler.

¿Todo claro? Pues aún hay más cosas que deber tener en cuenta para saber si un piso es caro o barato.

Variables a tener en cuenta

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Al comienzo del artículo os comentábamos que el PER es una medida orientativa para saber si el precio de una vivienda es caro o barato, pero que existen otras variables a tener en cuenta. 

Una de las más importantes es la ubicación. No es lo mismo alquilar o comprar una casa en Granada que en Madrid. Las provincias con mayor demanda tienen un PER más alto que las que menos.

Otra característica a tener en cuenta es la localización. Las zonas más consolidadas suelen tener un PER mayor que las más jóvenes o con menor demanda. 

Finalmente, un tercer punto a considerar es el estado de la casa. Las que se encuentran mejor tendrán un precio mayor, y viceversa.